不動産と動産を同時に譲り受けるということ【家を買うことと、居抜き物件を借りることは似ている】

一般的に「不動産を購入すること」と「賃貸すること」は全く異なる性質のものとして考えられます。不動産売買しか経験したことのない不動産営業マンや、不動産賃貸しか経験したことのない不動産営業マンもいます。

取引されるときに動く金額も異なりますし、事前に調査すること、契約書の内容も異なります。一般的には売買物件の方が手続きは複雑になります。

しかし、居抜き物件を賃貸する場合に限っては、不動産売買と近い部分が一つだけあります。それは動産を譲り渡すということ。今日はその点を私の経験からご説明します。

不動産と動産の違い

はじめに。民法によると不動産とは、「土地及びその定着物は、不動産とする。」とされており、動産とは「不動産以外の物は、すべて動産とする。」と記されています。

居抜き物件の取引（賃貸借契約）

居抜き物件を購入する際には、中に作られた内装や什器備品を購入（もしくは、無償譲渡）し、原則として賃貸条件を引き継ぎつつ、新しく貸主と賃貸借契約を結ぶことになります。この場合、前借主から動産を購入し、新借主となるべく、貸主と当該物件の賃貸借契約を結ぶことになります。

造作や什器備品に対して代金を支払うことから、動産を購入した意識が強く、一つ一つを細かくチェックされるお客様が多いのが特徴です。

不動産売買の取引（売買契約）

一戸建て・マンション、いずれの場合でも売買契約を行った後に、不動産登記を行い物件の権利が移動します。不動産売買の場合、物件に一般の人では簡単に発見できないような瑕疵 があった場合、売主が買主に対して負わねばならない担保責任があり、これを瑕疵担保責任といいます。

新築物件を購入した時には、中に付いている造作に不備があったとしても、各メーカー補償が付いていることが多いでしょうから、問題になることは少ないでしょう。

けれども中古物件の場合、経年劣化もあるでしょうし、クローゼットの建付けが悪いなど軽微な問題が起こってくることが考えられます。

あまりチェックされない売買物件の設備

先にお話した居抜き物件の譲渡の場合はテナントであるケースがほとんどです。その場合、新しい入居者はすぐに開業する為に居抜き物件を購入しているわけですから、設備に対するチェックは慎重になります。

個数は合っているか？設置場所はどこなのか？正しく使用することが出来るのか？もし壊れてしまった場合はどこに連絡すればいいのか？

一度引き渡しが済んでしまえば、売主とはなかなか連絡を取ることが難しいことから、しっかりと詳細まで確認をしていきます。

けれども中古売買物件の場合はあまり細かなチェックはされていないことが多いです。もちろん丁寧な売主さんの場合はしっかりと準備し、教えてくれることもありますが、自分でチェックすることが大切です。

中には、「本契約は、現状有姿売買につき、売主は瑕疵担保責任を負わない。」という項目が付けられた売買契約もあります。

ですから、事前に確認をすることが出来る売買契約であれば、設備の一つ一つまでご確認されることをおすすめします。

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