【不動産業概論　その１】

不動産業とはどんな業界なのか？インターンシップや就職活動を行っている学生さんには興味のあるところだと思います。

自分も改めて自分の業界を知るため、今回から２回に分けて不動産業とは？という記事を書きたいと思います。今回は序論、不動産と不動産業の定義についてです。

不動産とは何か？

日本の民法は、第86条で土地とその定着物（建物、樹木、土地に作りつけた機械）を不動産と規定しています。そして、定着物のうち建物は土地とは別個の不動産とされています。

これは日本特有の考え方であり、諸外国においては建物と土地は一体の不動産として扱われています。また余談ではありますが、船舶や航空機も法律上あるいは行政上、不動産に準じて扱われています。

土地はその所有者によって大きく3つに分類されています。所有者が国の場合は「国有地」、地方公共団体の場合は「公有地」、個人の場合は「私有地」と呼ばれます。日本では不動産登記法で土地の用途によって細かく分類されています。

不動産登記法は建物を「不動産のうち、土地に定着した建造物」と定義しており、その要件として「屋根や壁で遮断されている（外気分断性）、建物としての用途に供しうること（用途性）、土地に定着していること（定着性）」を規定しています。

・建物と、土地は別の不動産。

・建物の定義は土地にくっついていて、屋根と壁もしくは屋根と柱があり、人が使えること。

 

不動産業とは何か？

日本標準産業分類は不動産業を「不動産の売買、交換、賃貸、管理または不動産の売買、賃貸、交換の代理もしくは仲介を行なうこと」と定義しています。

さらにこれらは、新たな空間を創る（開発）、宅地や住宅を分けて売る（分譲）、土地・建物を貸す（賃貸）、取引の仲立をする（仲介・媒介・代理）、所有者に代わって不動産のメンテナンス等を行なう（管理）の5つに分類されています。

このように一口に不動産業と言っても、その仕事内容は多岐に渡っている。これを明確に定義する法律は存在しないものの、不動産会社を規制する法律のひとつに宅地建物取引業法があります。

不動産業の事業所数

続いて事業所数を見ていきます。不動産業の事業所数は年々増えています（図1-1）。不動産業を開業するにあたっては、商品の仕入れ費用が掛からない為、初期費用が少なくて済みます。また、宅地建物取引主任者が一人いれば賃貸・売買・仲介・開発・管理の全ての業務を始められ、これらの新規参入の容易さが事業所数増加の理由と考えられます。

そのため、大手の不動産業者などに数年間勤務した後に独立開業に踏み切る者も多く、人材の定着率の悪さから業界が成熟しづらいということも問題といえます。

 
図 １‑1不動産業の事業所数　　出所：総務省「事業所・企業統計調査」

平成26年度には35万3千箇所、不動産業の事業所が存在しています。

増え続ける事業所、伸び悩む人口数から、今後も不動産業者による顧客獲得の為の熾烈な争いが繰り広げられると考えられます。これは都市部であればなおのことで、これからどのような独自性をもった経営を行っていくかが鍵と言えるでしょう。

広い視野で業界を捉え、不動産という地域差個体差のある商品をどのように扱っていくかが不動産業者に問われています。

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